Европа е изправена пред двойна криза, с която все още не успява да се справи. През последните 15 години цените на жилищата в ЕС са се повишили с 60%, а наемите — с 30%, докато броят на разрешителните за строеж е намалял с 20%.
Според Европейската инвестиционна банка Европейският съюз има недостиг от около 2,25 милиона жилища — приблизително 50% повече от броя, който реално се строи днес. В същото време сградите остават сред най-големите източници на парникови емисии на континента.
Между 2010 и 2024 г. строителните разходи в Европейския съюз са се увеличили с 56%, а Европейската комисия очаква търсенето на жилища да нарасне с повече от два милиона единици годишно. Това означава, че ако сегашните тенденции се запазят, Европа ще се нуждае от близо 10 милиона нови жилища до 2040 г.
Кризата с достъпността на жилищата и климатичната криза не са два отделни проблема. Те са проявления на един и същ системен провал — а европейският строителен и имотен сектор стои в центъра и на двата.
Предизвикателството: три ключови проблема в една индустрия
Секторът на архитектурата, инженерството и строителството (AEC) преживява четири десетилетия стагнация на производителността. Сложните режими за издаване на разрешителни, фрагментираното управление и структурата на индустрията, изградена около еднократни проекти, му пречат да осигурява достъпни, качествени и устойчиви жилища в голям мащаб.
До края на 2025 г. предлагането на нови жилища в ЕС отговаря само на 50% от действителното търсене, като ситуацията се влошава от рязко нарастващи разходи за труд и материали, както и от строителен сектор, който исторически се затруднява с ниска иновационност и производителност.
В същото време сградите са отговорни за приблизително 40% от потреблението на енергия в Европа и 36% от емисиите на CO₂.
Зелената сделка на ЕС, Планът за кръгова икономика и таксономията за устойчиви дейности изискват дълбока декарбонизация на строителния сектор. Но според рамките на Световния икономически форум („Reimagining Real Estate“, 2024 и „Framework for the Future of Real Estate“, 2021) технологиите сами по себе си не са достатъчни – нужни са промени в това кой строи, кой притежава и кой управлява имотите, както и в бизнес моделите на индустрията. Въпреки това липсват ясни практически пътища за тази трансформация.
Франция показва колко бързо жилищните и климатичните цели могат да влязат в конфликт. През април 2026 г. правителството предлага стимули за ускоряване на строителството и нова програма за градско обновяване, включително спорна мярка за връщане на пазара на наеми на енергийно неефективни жилища клас F и G, при условие за бъдещ ремонт. Въпросът остава дали контролът и финансирането ще гарантират реално обновяване.
В Европа страните търсят баланс между повече жилища и климатичните цели. Испания разчита на индустриализирано строителство и европейско финансиране за по-бързи и евтини социални жилища, докато Германия е изправена пред спад в строителството и недостиг, оценяван на 320 000 жилища годишно до 2030 г.
На ниво ЕС новият План за достъпни жилища обединява по-бързи разрешителни, реновации и по-ефективно строителство, като успехът му зависи от способността на страните да съчетаят достъпността с климатичните цели.
Четири възможни сценария за 2040 г.
За да запълни тази празнина, екип, включващ Игнат Кулков (изследовател в EDHEC Business School) и Рене Рорбек (професор по стратегия и директор на катедрата по „Форсайт, иновации и трансформация“ в EDHEC Business School), провежда многогодишно стратегическо изследване с над 30 експерти от различни сектори в Европа – архитекти, строителни компании, доставчици на материали, енергийни компании и имотни услуги.
Проучването, публикувано в списание Futures, комбинира анализ на тенденции, оценка на несигурностите и експертни работилници, за да изгради четири възможни сценария за европейската строителна индустрия до 2040 г.
Сценариите не са прогнози, а различни възможни пътища на развитие, които показват как декарбонизацията, кръговата икономика и достъпното жилищно строителство могат да се развиват при различни модели на управление.
В първия сценарий индустрията е доминирана от големи технологични и индустриални компании, които чрез дигитализация и индустриализирано строителство превръщат жилищата в услуга. Производителността расте, но достъпността и правата на наемателите остават спорни.
Във втория сценарий „Кръговото бъдеще“ се налага кръгова икономика, при която регулатори, финансови институции и компании въвеждат устойчиви практики в строителството. Сградите се третират като „материални банки“, биоматериалите заместват бетона, а ремонтите доминират, но проблемите с достъпността на жилищата остават.
Третият сценарий е воден от държавата – правителствата поемат контрола чрез строги стандарти, публични инвестиции и унифицирани решения, което ускорява декарбонизацията и увеличава предлагането, но ограничава иновациите и творческото експериментиране.
Четвъртият сценарий е свързан с енергийна революция, при която бързата декарбонизация на електроенергийната система превръща сградите в активни елементи на интелигентни мрежи. Въпреки това се появяват нови предизвикателства, свързани с неравенства и разпределението на ползите от прехода.
Призив за действие
Това, което сценариите ясно показват, е, че няма автоматично съвпадение между строителството на повече жилища, декарбонизацията на сградния фонд и осигуряването на достъпни жилища. Едни и същи инструменти – зелено финансиране, кръгови обществени поръчки и дигитализация – водят до много различни резултати, в зависимост от това кой управлява системата и каква управленска логика доминира. Това има пряко значение за политиците, инвеститорите и лидерите в индустрията.
От анализа се открояват три приоритета, които са валидни във всички сценарии:
- Дълбоката реновация на съществуващия сграден фонд е неизбежна във всеки възможен път на развитие; въпросът е единствено кой ще я финансира и кой ще извлече ползите от нея.
- Дигиталната инфраструктура за наблюдение на енергийните характеристики и материалите е необходима независимо кой управлява процеса.
- Нови умения и организационни капацитети за индустриализирано строителство и мислене в жизнения цикъл на сградите трябва да бъдат изградени сега, а не след настъпването на промяната.
Първият Европейски план за достъпни жилища, стартиран в края на 2025 г., както и предстоящата първа по рода си среща на върха на ЕС за жилищно настаняване през 2026 г., предлагат рядка политическа възможност. Въпросът е дали политиците ще я използват, за да адресират структурните проблеми в управлението, разкрити от сценариите, или просто ще добавят нови инструменти към система с неразрешени фундаментални противоречия.
Строителната индустрия има около 15 години, за да постигне правилния баланс. Бъдещето вече съществува като възможност — изборът е наш.
Източник: The Conversation
