Цените на жилищата в Европейския съюз през последните 5 години (в периода от 2021 г. до 2026 г.) показват устойчив и силен възходящ тренд, следвайки динамика на рязък скок до края на 2022 г., кратка стабилизация и нов подем през 2024–2026 г.
Според данни, публикувани от Съвета на ЕС, от 2015 г. насам цените на жилищата в Европейския съюз са се повишили с около 60%, като само за последните 5 години се наблюдава значително натрупване на този ръст.
Можем да очертаем три фази на развитие. Първата обхваща периода 2021 – трето тримесечие на 2022 г. и се характеризира с много силен, почти „стряскащ“ ръст на цените. През втората фаза, започваща от края на 2022 г. и продължаваща до края на 2023 г., се наблюдава леко охлаждане и стабилизация на пазара вследствие на покачването на лихвените проценти от Европейската централна банка (ЕЦБ). Третата фаза (2024 – 2026 г.) е свързана отново с ръст на цените. През второто тримесечие на 2026 г. цените на жилищата са се повишили с 4,7% в ЕС и с 4,0% в еврозоната спрямо същия период на предходната година.
На този фон България се откроява като една от страните с най-бързите темпове на поскъпване в целия Европейски съюз с над 15% до 18% годишно в различни периоди на 2024–2025 г., което е почти три пъти над средното за ЕС.
Когато тази динамика в цените на жилищата се съпостави с доходите на домакинствата през този период, получаваме една съвсем различна картина. Съотношението между цените на жилищата и доходите показва как се променя достъпността на жилищата с течение на времето. То показва дали цените на жилищата растат по-бързо или по-бавно от доходите на домакинствата. Съответно съотношението се увеличава, когато жилищата поскъпват по-бързо от доходите, което прави покупката на жилище по-трудно достъпна. Когато доходите растат по-бързо от цените на имотите, съотношението намалява.
По данни на Евростат през 2025 г. съотношението цена/доход на жилищата в ЕС е било с 6,8% по-високо, отколкото през 2015 г., което означава, че цените на жилищата са се повишили спрямо доходите на домакинствата през десетилетието.
Зад общото увеличение на ниво ЕС обаче стоят значителни национални различия, като съотношението се е повишило в 17 държави от ЕС и е спаднало в останалите 10.
Между 2015 и 2025 г. Португалия е регистрирала най-голямо увеличение на съотношението цена/доход на жилищата (+60,8%), следвана от Нидерландия (+34,3%), Унгария (+26,5%), Чехия (+25,8%) и Испания (+24,5%).
В противоположния край на класацията са страните, в които е отчетено намаляване на съотношението. Румъния регистрира най-голям спад (-42,8%), следвана от Финландия (-25,2%) и България (-16,2%). Тези данни сравняват промените в цените спрямо промените в доходите във времето и като такива, те не класират държавите по това колко скъпи са жилищата спрямо нивата на доходите в абсолютно изражение.
Друг начин да се оцени достъпността на жилищата е да се сравни колко скъпи са те спрямо доходите на хората днес и какво е било това съотношение средно от 2000 г. насам. Така можем да разберем дали покупката на жилище сега е по-трудна или по-лесна в сравнение с предходните години.
Данните показват два ясно изразени пика: през 2007 г., преди световната финансова криза, и през 2022 г. През 2007 и 2022 г. съотношението между цените на жилищата и доходите е било съответно със 7,9% и 7,4% над средното си ниво за периода от 2000 г. насам. Ситуацията се променя през 2014 г., когато жилищата са били относително по-достъпни, като съотношението между цените и доходите е било с 6,4% под историческата си средна стойност. След това съотношението отново започва да се повишава.
След 2022 г. съотношението между цените на жилищата и доходите постепенно намалява през 2023 и 2024 г. През 2025 г. то се връща почти до историческата си средна стойност, като я надвишава с едва 0,03%.
Други показатели за достъпността на жилищата включват броя години доход, необходими за закупуване на жилище, и разходите за финансиране на покупката чрез ипотека.
