Цените на жилищата в Европа продължават да растат, като темповете са много различни в отделните държави членки. Жилищният пазар в България обаче се движи с темп, който все по-силно ни отличава от останалата част на Европа. Цените на имотите растат с двуцифрени проценти, наемите също поскъпват значително по-бързо от средното за ЕС, а на този фон повече от половината млади българи живеят в пренаселени жилища.
Трите статистики са много различни и не могат да бъдат поставени в пряка причинно-следствена връзка, но, ако бъдат разгледани заедно, показват интересен контраст на българския жилищен пазар – стойността на имотите расте с едни от най-бързите темпове в ЕС, докато за голяма част от младите хора достатъчното жилищно пространство остава проблем.
При сравнение на второто тримесечие на 2026 г. със средното равнище за цялата 2025 г. България отчита най-големия ръст на цените на жилищата в ЕС – 14,3%. След нея се нареждат Португалия с 14,2% и Литва с 12,8%.
Погледнати на годишна база, данните също поставят страната ни сред лидерите. През второто тримесечие на 2026 г. цените на жилищата у нас са с 15,5% по-високи спрямо същото тримесечие на 2025 г. По този показател България е втора в ЕС след Португалия, където увеличението достига 16,5%. След България се нарежда Литва с 14,3%.
Само за три месеца – между първото и второто тримесечие – българските жилища поскъпват с 4,5%. Изпреварва ни единствено Литва с 5,0%, докато Румъния е непосредствено след нас с 4,4%.
Старите жилища поскъпват по-бързо от новите
Данните, изнесени от Евростат, очертават и друга интересна особеност на българския пазар. През второто тримесечие цените на новопостроените жилища у нас са с 12,3% над нивото от година по-рано, докато при съществуващите жилища увеличението достига 17,6%.
Съществена разлика, която показва, че силното поскъпване не е концентрирано единствено в новото строителство. Напротив – именно съществуващият жилищен фонд отчита по-висок годишен ръст. Между първото и второто тримесечие на 2026 г. цените на новите жилища се увеличават с 4,6%, а на съществуващите – с 4,3%.
Така за сравнително кратък период купувачите се оказват на пазар, на който цените продължават да се движат нагоре независимо дали търсят ново или вече съществуващо жилище.
Поскъпването в България не се ограничава до покупката на жилище. Наемите също растат значително по-бързо от средното за ЕС. Регистрираното годишно увеличение е 9,4% през април, 10,2% през май и 10,1% през юни 2026 г. За сравнение, през второто тримесечие на годината наемите в ЕС са средно с 3,0% по-високи спрямо същия период на 2025 г.
Забелязва се и първият сигнал за известно забавяне през лятото – годишният ръст на наемите в България намалява до 8,5% през юли и 7,1% през август, но остава значително над средното европейско равнище.
Европа също отчита поскъпване, но много по-бавно
Динамиката в България се откроява още по-силно на фона на общата картина в ЕС. През второто тримесечие на 2026 г. цените на жилищата в Европейския съюз се увеличават с 4,7% на годишна база, докато наемите нарастват с 3,0%. Спрямо предходното тримесечие увеличението е съответно 1,2% при жилищата и 0,7% при наемите. Годишният темп на поскъпване на жилищата в България е повече от три пъти по-висок от средния за ЕС.
Тенденцията не е еднаква навсякъде. През второто тримесечие 23 държави от ЕС с налични данни отчитат годишно увеличение на цените, докато в три има спад. Това са Финландия със спад от 2,7%, Люксембург с 2,2% и Франция с 0,8%.
Къде живеят младите българи?
Собственото пространство е много важно за всеки човек, но за младите то е особено необходимо. Оказва се обаче, че осигуряването му става все по-трудно постижимо. През 2025 г. 52,8% от младите хора между 15 и 29 години в България живеят в пренаселени жилища. По-висок дял има единствено в Румъния – 60,4%, и Латвия – 54,9%.
За сравнение средното ниво за ЕС е почти двойно по-ниско – 26,9%, а страните с най-нисък процент по този показател са Кипър с едва 3,5%, Ирландия със 7,4% и Малта със 7,7%.
„Пренаселено“ в статистиката на Евростат не означава просто малък дом. Показателят отчита дали домакинството разполага с минимален брой стаи спрямо броя, възрастта и състава на хората, които живеят в него.
Сериозна разлика се наблюдава и между поколенията в България. За населението като цяло делът на живеещите в пренаселени домакинства е 32,5%, докато при хората между 15 и 29 години достига 52,8%. Това са 20,3 процентни пункта разлика. България е една от само трите държави в ЕС, заедно с Гърция и Румъния, в които разликата между младите хора и населението като цяло достига поне 20 процентни пункта.
За ЕС пренаселеността също е най-висока сред най-младите – 30,1% при хората между 15 и 19 години, 28,7% при 20–24-годишните и 21,8% сред тези между 25 и 29 години.
Когато имотът е едновременно дом и актив
Няма как еднозначно да се заключи, че бързото поскъпване на имотите е причината толкова много млади българи да живеят в пренаселени жилища. Върху жилищните условия влияят доходите, структурата на домакинствата, собствеността върху имоти, достъпът до кредитиране, регионалните и културните различия и редица други фактори.
Комбинацията им обаче показва колко различно може да изглежда един и същ жилищен пазар в зависимост от това от коя страна го наблюдаваме.
За собствениците поскъпването означава, че притежават все по-ценен актив. За хората, които тепърва търсят първото си жилище, същото движение означава нещо съвсем различно – че както покупката, така и алтернативата да живеят под наем стават все по-скъпи.
Източници: Eurostat – House Price Index; Harmonised Index of Consumer Prices – Actual rental payments made for housing; Eurostat – Housing conditions of young people
