Елена Михайлова e мениджър на най-големия екип от кредитни консултанти в страната. Зад гърба си има над четири години професионален опит в CreditCenter – най-големият кредитен консултант в България с над 18-годишен опит на пазара на ипотечно кредитиране, през които успява да реализира топ резултати. Има дългогодишен опит в банковата сфера. Магистър е по финанси, УНСС.
Какво показват анализите на резултатите Ви за 2022 г? Какъв е броя на обработените ипотечни и потребителски кредити на годишна база?
Въпреки нелеката 2022 г., ние завършихме с 43% ръст и рекордния резултат от 431 млн. лв. усвоени кредити за 2022 г. Това за поредна година ни прави най-предпочитания кредитен консултант и доверен партньор на клиентите и банките в България в ипотечното кредитиране, като 7% от всички ипотечни кредити в страната са станали с наше съдействие! Сайтът ни www.creditcenter.bg стана сайт на годината за 2022 г. на потребителите, а партньорите на компанията се увеличиха с много нови професионалисти! Все още няма официално публикувана статистика за броя и обема на обработени сделки през 2022 г, но нашите очаквания са ръстът на броя сделки, спрямо 2021 година, да е около 10%, а на обемите около 28%.
Средно каква част от сделките за недвижими имоти са финансирани от банка?
Сделките за покупка на имот, финансирани с кредити винаги са заемали значителна част от общия дял. 50% от всички сделки се реализират с кредит от банка. Тази тенденция ще се запази и дори увеличи по наши очаквания за 2023 г. Цените на имотите в столицата и големите градове се увеличиха значително през последните 5 години и все по-трудно става да се спестят достатъчно средства, за да се закупи имот без кредит и много клиенти не искат да отлагат това много във времето. Това е и мотивацията на хората по цял свят да изтеглят кредит за покупка на мечтания дом.
В началото на 2022 г. се заговори за забавяне на пазара на недвижимите имоти. Какво показват резултатите – като брой сделки и финансов обем на сделките?
Резултатите от миналата година сочат, че 2022 г. беше много активна и динамична година за пазара на имоти и кредити в България. След силния старт през първото полугодие и ръст от малко над 6% спрямо 2021 г., през второто полугодие започна забавяне на пазара и то завърши със спад от 9% спрямо 2021 година и общ спад малко над 2% за годината. При ипотеките по данни на АВ почти няма спад, но реално имаме ръст на изтеглените ипотеки за покупка на жилище, както вече казах и имаме спад на подновените ипотеки и ипотеките при рефинансиране. Като цяло може да кажем, че 2022 година беше сходна на 2021, но с по-голям ръст на цените на имотите, поради високата инфлация и малкото предлагане на имоти.
Увеличението на лихвите по ипотечни кредити вече започна да нанася щети на имотните пазари в Европа, намалявайки броят на сделките. Какви са тенденциите в България през тази година – очакват ли се нови увеличения на лихвените проценти и по какъв начин това би повлияло на имотния пазар?
Така е почти в цяла Европа, а в другите континенти лихвите по кредити вървят нагоре, за да борят високата инфлация. На този етап, обаче, в България почти нямаме увеличение на лихвите по кредитите. Само две банки леко повишиха лихвите си през октомври миналата година, а повечето банки удължиха промоционалните си оферти до края на януари. Завършихме 2022г. и започваме 2023г. с лихви между 2.3% и 2.8%. Естествено, няма как да останем като остров на ниските лихви и очакваме плавно и поетапно да започне покачване, като към края на годината може да достигнат диапазон 3.5%-4%. Затова, от изключително значение е правилната и навременна консултация за кредита на бъдещите кредитополучатели. Кредитният консултант прави сравнение на месечната вноска, изчислена при текущия среден лихвен процент около 2.5% и при 5% по-песимистичен вариант, в случай, че се сбъднат очакванията за покачването му. Допълнително се предлагат и оферти с фиксирани лихви за 3 и 5 годишен период, в диапазон към момента 3% – 3.49%, които са предпочитани от клиентите, особено в случай, че доходите са по-ниски и едно евентуално покачване на лихвените проценти би било критично. Очакваме банките да актуализират условията по кредитите си ежемесечно и затова препоръчваме на клиентите, влизащи в сделка с кредит, да се консултират със специалист в областта, който е запознат с условията на банките и ще проучи офертите им, ще сравни безпристрастно разходите и ще им даде правилните съвети.
Как ще повлияе сегашната ситуация на цените на имотите? Възможно ли е да наблюдаваме спад и в какъв размер би бил той?
Пазарът на недвижими имоти остава много стабилен и като брой сделки и като цени. Очакванията за спад на цените на имотите на някои анализатори на пазара е много вероятно да не се сбъднат. Наистина се забелязва промяна в пазара на имоти, продавачите са по-склонни да правят отстъпки от обявената цена, с цел по-бърза продажба. Купувачите, от своя страна, не влизат в сделка за покупка на всяка цена и предпочитат да изчакат този имот, който ще отговори на очакванията им като локация, състояние, квадратура и цена. По-скоро спад в цените ще има само при надценените имоти и на имоти ново строителство в много начален етап на строеж, защото там се наблюдава спад в търсенето, поради несигурността в клиентите дали ще се построи в срок и ще се индексира ли цената по време на строителството. Цените на готовите имоти с добра локация в 10-те най-големи града на страната очакваме да се запазят около сегашните си нива и не очакваме нито да намалеят, нито да се увеличат.
Изоставащата доходност от наеми, която се наблюдава в момента може ли също да повлияе на решението за закупуване на имот, особено ако е с цел отдаване под наем?
Инвестицията в имот винаги е била и остава една от най-сигурните за българина инвестиции. Винаги в период на забавяне на пазара на покупко-продажби се активизира пазара на наеми и наемните нива тръгват нагоре. Въпреки това една инвестиция в имот трябва да се прецени много внимателно, като предварително се проучат нивата на наеми за такива имоти, търсенето и предлагането в района, потенциала за нарастване на цената на имота и др. Инвестициите в имоти е добре да се правят със собствени средства, а не с кредит.
В заключение, ще бъде ли 2023-а добра година за закупуване на имот?
При нас годината стартира изключително динамично с много нови запитвания за консултации за ипотечни кредити от клиенти, проявяващи интерес към покупка на имот. Очакваме и тази година да бъде една добра и активна година, с по-спокоен пазар и по-внимателни купувачи, което е и правилното поведение в такава пазарна ситуация. Ръстът на лихвите няма да е пречка за взимането на решението за покупка, защото покачването на лихвите ще оскъпи месечните вноски с около 100 – 150 лева при средния ипотечен кредит в България, а това на фона на ръста на доходите и наемите няма да откаже купувачите, особено тези с доходи над средните за страната. Все пак препоръчвам всеки, решил да закупува имот с кредит, първо да се насочи към консултация с кредитен консултант, за да се запознае с всички разходи по сделката и плащането на вноските в дългосрочен план, за да добие реална представа доколко точно тази покупка е подходяща за него и дали това е най-доброто финансово решение в момента. Пак искам да отбележа, че кредитната консултация е безплатна за клиентите ни и може да им донесе само ползи.
Пожелавам на всички Ваши читатели една здрава и успешна година и сбъдване на най-съкровените им мечти!
