Адвокат Георги Чобанов и адвокат Лъчезар Весов са съдружници в адвокатска кантора Legal Frame. Познават се от Юридическия факултет на Нов български университет, където завършват висшето си образование. В последствие адв. Чобанов се насочва към вещното право и сделките с недвижими имоти като работи в едни от най-големите посреднически компании /агенции за недвижими имоти/ в страната, вкл. е и юрисконсулт в отдел общински имоти на община Созопол.
Адв. Весов се насочва в сферата на наказателното право и процес, където придобива процесуален опит в най-големите кантори в тази област. След като завършва магистърска степен по Право на Европейския съюз към ЮФ на Софийски университет “Св. Климент Охридски“ и следдипломна квалификация към Университета Лорейн – Франция, се насочва към правното обслужване на търговски дружества в сферата на строителството.
Здравейте! Радваме се, че днес сте наши гости. Темата, върху която искаме да се съсредоточим и за която сме ви поканили, е свързана с недвижимите имоти. Можете ли да ни кажете какво се промени в сферата на недвижимите имоти през последните години, след като преживяхме пандемия, а сега ситуацията в Украйна, която оказва влияние върху почти всички сфери от нашия живот?
Адв. Весов: Здравейте, най-голямата промяна, която наблюдаваме последните години, е значителният ръст на цените на недвижимите имоти. Това се дължеше и на ниските лихви по ипотечни кредити, които съвсем по естествен път накара хората да извадят спестяванията си. Относно инвестициите си, българинът е консервативен и залага предимно на недвижими имоти. Това доведе и до ръст на сделките.
Разбира се, в последните няколко месеца се наблюдава затишие на броя извършени сделки. Някои специалисти очакват и известно понижаване на цените. Това се дължи от една страна на покачващите се лихви при банковите кредити, а от друга страна трябва да отбележим и липсата на атрактивни имоти.
Адв. Чобанов: Бих искал да добавя, че хората в България следят и случващото се в Съединените Американски Щати, що се касае до понижаване на продажните цени на недвижимите имоти и са в очакване и тук в България това да се случи. Поради тази причина срещам клиенти, които имат голямо желание да инвестират в недвижимо имущество в България, но от друга страна са в изчаквателна позиция относно развитието на пазара и евентуалното понижаване на продажните цени на имотите у нас.
Кои са най-големите страхове на клиентите при покупка, продажба или наем на имот?
Адв. Весов: Основното, което притеснява купувачите е: дали имотът е чист от вещни тежести, права на трети лица, в това число и висящи съдебни спорове. Това може да бъде установено с бърза справка в Агенция по вписванията. Друго притеснение (и напълно основателно), се появява при клиенти, които закупуват имот на „зелено“. Тук рисковете са свързани с това, дали инвеститорът ще завърши сградата, кога ще я завърши и как тя ще бъде изпълнена.
Адв. Чобанов: Също така с оглед на повишените цени на материали, труд и работна ръка друг въпрос, който притеснява клиентите е дали продажната цена на имота им, за който са подписали да речем предварителен договор, ще се повиши в процеса на строителство, ще оскъпи сделката и ще наруши бюджета им осезаемо. Поради тази причина препоръчваме, за да се избегне това, хората да се доверяват на опитни специалисти с доста сделки зад гърба си, за да си гарантират спокойствие.
Какви мерки трябва да предприемем, за да избегнем възможността да станем жертви на имотна измама?
Адв. Весов: Добре подготвеният предварителен договор е най-сигурната защита при покупката на недвижими имоти. Съветваме хората да не действат прибързано, да проучват добре имота, да се запознаят максимално и с продавача (най-вече когато е юридическо лице).
Адв. Чобанов: Бих добавил, че дори предварителното проучване на имота що се касае до документи за собственост, справки за вещни тежести, строително – архитектурни документи, би отговорило на въпроса на клиента струва ли си да се сдобие с този имот или са налице известни рискове. Добрата предварителна проверка е предпоставка за сключването на предварителен договор или дори направо за сключването на нотариален акт.
Осъществяването на покупка на имот на зелено има своите предимства, но крие и рискове. Какви са те и как да се защитим?
Адв. Весов: Както споменах по-горе, рискът е свързан с довършване на сградата. Има случаи на фалит на инвеститора. Тогава кандидат-купувачите остават с вързани ръце, тъй като всичките им искове са насочени срещу юридическото лице, което най-често остава без достатъчно средства, за да възстанови направените от купувачите вноски. Нашият съвет е да се доверявате на доказани инвеститори, с история и с достатъчно голям брой изпълнени обекти.
Адв. Чобанов: Аз ще наблегна в такъв случай на предимствата, защото мога да опиша своя личен пример. Закупих имот „на зелено“, което се оказа изключително успешна инвестиция, тъй като продажната цена беше значително по–ниска от тази, която щеше да бъде при завършването на строителството на сградата. Поради тази причина не съжалявам и бих постъпил отново по същия начин, ако ми се отвори подобна възможност.
Разбира се, както колегата каза, предварително проучих инвеститора и строителните фирми, за да си осигуря спокойствие.
Към кого да се обърнем при покупка на имот – брокер или адвокат?
Адв. Весов: Брокерът е посредник. И като такъв той няма задължение да е юридически грамотен, да изготвя договори, книжа, справки. От друга страна адвокатът ще проучи историята на имота, ще изготви договор, който да защити максимално интересите Ви, ще Ви покаже и насочи в случай на подводни камъни и ще Ви съдейства при нотариално изповядване на сделката. В този смисъл много по-разумно е да се обърнете към колега, отколкото към брокер.
Адв. Чобанов: Бих добавил, че има доста юридически грамотни брокери, поне що се касае до агенциите, с които работя аз самият. Въпреки това обаче съветът ми е да се доверите на брокера по отношение на огледите и на вашите изисквания за имота, който купувате. Също така един професионален и опитен брокер може да ви направи пазарен анализ на имота, който купувате, да преговаря за цената и по този начин да ви осигури сделка на по-ниска цена. Ако брокерът си свърши добре работата и вие харесате имота и имате желание да го купите, то тук съветът ми е да се доверите и на опитен адвокат, който да прегледа документите, да провери дали имотът е чист от вещни тежести, да съобрази договорките ви с продавача, за да може всичко това да се облече в една договорна рамка под формата на предварителен договор или нотариален акт.
Кои са най-честите проблеми, с които се сблъскват собствениците на имот и как най-лесно биха могли да се разрешат? Достатъчно добре ли урежда цялата материя нормативната уредба?
Адв. Весов: Най-честите проблеми са свързани с предоверяване към другата страна по сделката. Или иначе казано – неподписване на договори, документи и други.
Законодателството и съдебната практика в България е достатъчно богата и достатъчно добре защитава интересите и на двете страни, така че ако имате изрядна документация, правата Ви ще бъдат защитени максимално.
Според Вас познават ли българите достатъчно добре правата и задълженията си?
Адв. Весов: По-младите клиенти са значително по-предпазливи и в този смисъл познават правата си по-добре. А тези, които изпитват съмнения, често се обръщат към адвокат, дори и за съвет.
Благодаря Ви за този разговор. Какво послание бихте отправили към читателите на Лидер.БГ?
Адв. Весов: Не прибързвайте с решението си за покупка на имот, не действайте емоционално и винаги се съветвайте със специалист в областта.
Адв. Чобанов: Направете умния и добре премерен избор за покупка на вашия имот след като предварително сте се запознали, както с параметрите на имота, така и с документалната му част.
